Cambiano, a partire dal 14 giugno 2023, le condizioni per poter beneficiare delle agevolazioni ‘prima casa’ per i soggetti che si sono trasferiti all’estero.

Indice

1. Premessa
2. Agevolazioni prima casa
3. Requisiti per beneficiare delle agevolazioni
4. Condizioni per i soggetti che si trasferiscono all’estero
5. Agevolazioni in caso di titolarità di altro appartamento nello stesso Comune

1. Premessa

Le nuove regole sono state introdotte dal recente D.L. n. 69 del 13 giugno 2023, pubblicato nella G.U. n. 136 del 13 giugno 2023, che ha modificato la Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (decreto Imposta di Registro).

Il citato D.L. n. 69/2023, in vigore dal 14 giugno 2023, ha stabilito che nei casi in cui l’acquirente dell’abitazione si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, l’agevolazione ‘prima casa’ spetta qualora l’immobile acquistato sia ubicato nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

La citata modifica, sembra, escludere la casistica legata ai soggetti emigrati all’estero per altre ragioni (quindi, diverse da quelle di lavoro).

2. Agevolazioni prima casa

Si ricorda che, l’agevolazione ‘prima casa’ comporta i seguenti benefici ai fini dell’imposizione indiretta:

• imposta di registro nella misura del 2% – con un minimo di Euro000 (imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna) anziché del 9% – con un minimo di Euro 1.000;
• IVA nella misura del 4% (imposte ipotecaria e catastale fisse di Euro 200 ciascuna) anziché del 10%.

Attenzione – Affinché tornino applicabili le agevolazioni “prima casa” l’acquirente dell’immobile abitativo deve dichiarare nell’atto definitivo di acquisto dell’immobile di essere in possesso dei relativi requisiti. La dichiarazione costituisce un vero e proprio obbligo a pena di decadenza dalle agevolazioni.

La dichiarazione resa non nell’atto di compravendita ma in uno specifico atto integrativo è ammessa, purché l’atto integrativo sia redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto originario.

3. Requisiti per beneficiare delle agevolazioni

I requisiti per beneficiare dell’agevolazione “prima casa” sono i seguenti:

• l’immobile deve avere destinazione abitativa. Va da sé che le agevolazioni fiscali torneranno applicabili unicamente alle abitazioni (per casa di abitazione può definirsi l’unità immobiliare destinata, per le sue caratteristiche strutturali, a essere utilizzata per il soddisfacimento delle esigenze abitative dell’acquirente).Nel dettaglio possono beneficiare dell’agevolazione in esame le seguenti categorie catastali:

– A/2 (abitazioni di tipo civile)

– A/3 (abitazioni di tipo economico)

– A/4 (abitazioni di tipo popolare)

– A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)

– A/6 (abitazioni di tipo rurale)

– A/7 (abitazioni in villini)

– A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).

Tenendo presente che l’abitazione non deve essere “di lusso”, quindi, rientranti nelle seguenti categorie catastali: A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici), infatti, per tali categorie non è possibile beneficiare dell’agevolazione in commento.

• l’immobile deve essere ubicato:

– nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Osserva – Si evidenzia che per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa;

– se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive (Circolare 2 marzo 1994, n. 1).

4. Condizioni per i soggetti che si trasferiscono all’estero

Fino al 13 giugno 2023 (prima dell’entrata in vigore del D.L. n. 69/2023), per i soggetti trasferiti ovvero immigrati all’estero che volevano beneficiare dell’agevolazione prima casa, l’immobile doveva essere ubicato:

• nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende, se soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro;
• nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

Novità – A decorrere dal 14 giugno 2023, a seguito delle modifiche del D.L. n. 69/2023) è stato stabilito che qualora l’acquirente dell’abitazione si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni, per beneficiare dell’agevolazione prima casa risulta necessario che l’immobile acquistato sia ubicato nel Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento.

Attenzione – La disposizione normativa, sembra, escludere la casistica legata ai soggetti emigrati all’estero per altre ragioni (diverse da quelle di lavoro).

• sussistono entrambe le seguenti condizioni:
  • l’acquirente non è titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre case di abitazione ubicate nello stesso Comune nel quale l’immobile con l’agevolazione è acquistato;
  • l’acquirente non è titolare, nemmeno per quote, anche se detenute in regime di comunione legale dei beni, di altre case di abitazione, o di diritti di usufrutto, uso, abitazione sulle stesse, compresa la nuda proprietà, situate nel territorio nazionale, per le quali l’acquirente ha già
  • usufruito delle agevolazioni ‘prima casa’.

5. Agevolazioni in caso di titolarità di altro appartamento nello stesso Comune

Attenzione – L’agevolazione fiscale per l’acquisto della ‘prima casa’ si applica anche nel caso in cui l’acquirente sia titolare, al momento del nuovo acquisto, di un altro immobile abitativo situato sul territorio nazionale, a suo tempo acquistato con l’agevolazione, purché l’immobile acquistato in passato con l’agevolazione sia alienato entro un anno dalla data del nuovo atto di acquisto agevolato (disposizione introdotta ad opera della Legge 28 dicembre 2015, n. 208).

Sul punto si segnala, comunque, che qualora entro l’anno non si proceda alla vendita sarà possibile “autodenunciarsi” all’Agenzia delle Entrate senza applicazione di sanzioni (sempre che non sia trascorso l’anno) secondo le indicazioni riportate all’interno della Circolare n. 27 del 13/06/2016 (par.3).

Invece, trascorso l’anno, tornerà applicabile la sanzione del 30% fermo restando il fatto che si potrà procedere a ravvedimento operoso.

Attenzione – Soltanto la titolarità di altro appartamento nello stesso Comune adibito ad abitazione principale in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge determina l’impossibilità di usufruire dell’agevolazione. Invece, la titolarità di una quota con persone diverse dal coniuge non è ostativa all’applicabilità dell’aliquota agevolata.

In caso di requisiti posseduti solo da uno dei coniugi in comunione legale, l’agevolazione spetta per il 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.

Inoltre, se la dichiarazione di possidenza dei requisiti viene resa solo da uno dei due coniugi l’agevolazione spetta per il 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge che ha reso la dichiarazione.