Benefici prima casa: sospensione termini fino al 30 ottobre 2023

Sospesi i termini per la spettanza o il mantenimento delle agevolazioni “prima casa” tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023 . Lo ha stabilito la legge di conversione del Decreto “Milleproroghe” (D.L. n. 198/2022).

Indice

1. Termini oggetto di sospensione
2. Benefici “prima casa”: cosa ricordare
3. Requisiti per beneficiare delle agevolazioni
4. Agevolazioni “prima casa” – Tabella riassuntiva

1. Termini oggetto di sospensione

La legge di conversione n. 14/2023 del Decreto “Milleproroghe” (D.L. n. 198/2022), ha stabilito la sospensione dei termini tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023 per la spettanza o il mantenimento delle agevolazioni prima casa.

Ne consegue che oggetto di sospensione sono i seguenti termini:

• il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa, entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel Comune in cui è ubicata l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha ceduto l’immobile acquistato con i benefici prima casa deve procedere all’acquisto di altro immobile da destinare a propria abitazione principale, richiesto per non decadere dal beneficio originaria in caso di cessioni avvenute entro 5 anni dall’acquisto (pro contribuente, il termine di 5 anni non è sospeso);
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso e acquistata con le agevolazioni prima casa.

Attenzione – Inoltre, è oggetto di sospensione il termine per il riacquisto della prima casa ai fini della fruizione del credito d’imposta previsto dall’art. 7 della Legge n. 448/1998.

Attenzione – La legge di conversione del Decreto “Milleproroghe” ha stabilito, poi, che sono fatti salvi gli atti notificati dall’Agenzia delle Entrate alla data di entrata in vigore della legge di conversione, emessi per il mancato rispetto dei termini di cui alla nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al Testo Unico di cui al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e del termine di cui all’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, e non si fa luogo al rimborso di quanto già versato.

Questo, ad esempio può essere il caso del soggetto che in scadenza del termine annuale per la rivendita dell’immobile prima casa abbia proceduto ad autodenunciarsi all’Agenzia delle Entrate con rideterminazione dell’imposta (e senza sanzioni) e versamento della stessa, ancorché con il nuovo termine poteva vendere l’immobile entro il 30 ottobre 2023.

2. Benefici “prima casa”: cosa ricordare

Si ricorda che, l’agevolazione “prima casa” comporta i seguenti benefici ai fini dell’imposizione indiretta:

• Imposta di registro nella misura del 2% – con un minimo di Euro 1.000 (imposte ipotecaria e catastale fisse di 50 euro ciascuna) anziché del 9% – con un minimo di Euro 1.000;
• IVA nella misura del 4% (imposte ipotecaria e catastale fisse di Euro 200 ciascuna) anziché del 10%.

Attenzione – Affinché siano applicabili le agevolazioni “prima casa” l’acquirente dell’immobile abitativo deve dichiarare nell’atto definitivo di acquisto dell’immobile di essere in possesso dei relativi requisiti.

La dichiarazione costituisce un vero e proprio obbligo a pena di decadenza dalle agevolazioni. La dichiarazione resa non nell’atto di compravendita ma in uno specifico atto integrativo è ammessa, purché l’atto integrativo sia redatto secondo le medesime formalità giuridiche dell’atto originario.

3. Requisiti per beneficiare delle agevolazioni

I requisiti per beneficiare dell’agevolazione “prima casa” sono i seguenti:

a. l’immobile deve avere destinazione abitativa

Va da sé che le agevolazioni fiscali torneranno applicabili unicamente alle abitazioni (per casa di abitazione può definirsi l’unità immobiliare destinata, per le sue caratteristiche strutturali, a essere utilizzata per il soddisfacimento delle esigenze abitative dell’acquirente).

Nel dettaglio, possono beneficiare dell’agevolazione in esame le seguenti categorie catastali:

• A/2 – abitazioni di tipo civile
• A/3 – abitazioni di tipo economico
• A/4 – abitazioni di tipo popolare
• A/5 – abitazioni di tipo ultra popolare
• A/6 – abitazioni di tipo rurale
• A/7 – abitazioni in villini
• A/11 – abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

Tenendo presente che l’abitazione non deve essere “di lusso”, quindi, rientrante nelle seguenti categorie catastali:

• A1 – abitazioni di tipo signorile
• A8 – abitazioni in ville
• A9 – castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici.

Infatti, per tali categorie non è possibile beneficiare dell’agevolazione in commento.

b. l’immobile deve essere ubicato:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento. Si evidenzia che per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa;
• se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive (Circolare 2 marzo 1994, n. 1);
• se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;
• se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano. La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE ovvero può essere autocertificata dall’interessato mediante autocertificazione resa nell’atto di acquisto (ai sensi dell’art. 46 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445). In tal caso non è richiesta la sussistenza della condizione relativa al trasferimento della residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, purché quest’ultimo si trovi sul territorio nazionale (Circolare 12 agosto 2005, n. 38/E).

c. sussistono entrambe le seguenti condizioni:

• l’acquirente non è titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, del diritto di proprietà o di usufrutto, uso o abitazione su altre case di abitazione ubicate nello stesso Comune nel quale l’immobile con l’agevolazione è acquistato;
• l’acquirente non è titolare, nemmeno per quote, anche se detenute in regime di comunione legale dei beni, di altre case di abitazione, o di diritti di usufrutto, uso, abitazione sulle stesse, compresa la nuda proprietà, situate nel territorio nazionale, per le quali l’acquirente ha già usufruito delle agevolazioni prima casa.

Attenzione – L’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” si applica anche nel caso in cui l’acquirente sia titolare, al momento del nuovo acquisto, di un altro immobile abitativo situato sul territorio nazionale, a suo tempo acquistato con l’agevolazione, purché l’immobile acquistato in passato con l’agevolazione sia alienato entro un anno dalla data del nuovo atto di acquisto agevolato (disposizione introdotta ad opera della Legge 28 dicembre 2015, n. 208). Sul punto si segnala, comunque, che qualora entro l’anno non si proceda alla vendita sarà possibile “autodenunciarsi” all’Agenzia delle Entrate senza applicazione di sanzioni (sempre che non sia trascorso l’anno) secondo le indicazioni riportate all’interno della Circolare n. 27 del 13 giugno 2016 (par.3). Invece trascorso l’anno tornerà applicabile la sanzione del 30% fermo restando il fatto che si potrà procedere a ravvedimento operoso.

Attenzione – Soltanto la titolarità di altro appartamento nello stesso Comune adibito ad abitazione principale in comunione (legale o convenzionale) con il coniuge determina l’impossibilità di usufruire dell’agevolazione. Invece, la titolarità di una quota con persone diverse dal coniuge non è ostativa all’applicabilità dell’aliquota agevolata. In caso di requisiti posseduti solo da uno dei coniugi in comunione legale, l’agevolazione spetta per il 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti. Inoltre, se la dichiarazione di possidenza dei requisiti viene resa solo da uno dei due coniugi l’agevolazione spetta per il 50%, ossia limitatamente alla quota acquistata dal coniuge che ha reso la dichiarazione.

4. Agevolazioni “prima casa” – Tabella riassuntiva