Agevolazioni acquisto prima casa under 36

Con Circolare n. 14/E/2024 l’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti chiarimenti riguardo la proroga delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa destinate ai giovani under 36, come stabilito dal D.L. n. 215/2023 (cd. Decreto Milleproroghe), convertito, con modificazioni, in legge n. 18/2024.

Grazie a questa proroga, le agevolazioni previste dall’art. 64 del D.L. n. 73/2021 saranno valide a condizione che il contratto preliminare sia stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023 e l’atto definitivo sia stipulato entro il 31 dicembre 2024, anche nei casi di trasferimento della proprietà da cooperative edilizie ai soci.

Per gli atti definitivi conclusi tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024, data di entrata in vigore del Decreto Milleproroghe, è previsto un credito d’imposta pari alle imposte pagate in eccesso per la mancata applicazione dell’agevolazione.

Indice

1. Oggetto dell’agevolazione
2. Nuovo credito d’imposta
3. Requisiti per il credito d’imposta
4. Agevolazioni prima casa under 36
5. ISEE
6. Calcolo del credito d’imposta
7. Richiesta del credito d’imposta
8. Acquisto di immobile a seguito di provvedimento giudiziale
9. Rapporti con il credito d’imposta riacquisto prima casa

1. Oggetto dell’agevolazione

La proroga delle agevolazioni prima casa under 36, ex art. 3, comma 12-terdecies, del D.L. n. 215/2023, è destinata ai soggetti che:

• non abbiano compiuto 36 anni nell’anno in cui viene rogitato l’atto (2024);
• presentino un valore ISEE non superiore a 40.000 euro;
• abbiano sottoscritto e registrato un contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023;
• abbiano stipulato l’atto definitivo entro il 31 dicembre 2024.

Devono, inoltre, sussistere le condizioni previste per l’acquisto della “prima casa” come indicate nella Nota II-bis, all’art. 1 della Tariffa, parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 (TUR).

2. Nuovo credito d’imposta

L’art. 3, comma 12-quaterdecies, D.L. n. 215/2023, prevede un credito d’imposta pari alle imposte corrisposte in eccesso rispetto a quelle che sarebbero state dovute ai sensi del comma 12-terdecies, per gli atti definitivi stipulati tra il 1° gennaio 2024 e il 29 febbraio 2024.

Attenzione – Il credito è utilizzabile solo tra il 1° gennaio 2025 e il 31 dicembre 2025 secondo le modalità previste dall’art. 64, comma 7, del D.L. n. 73/2021.

Non è previsto il rimborso delle somme versate in eccesso in caso di mancato utilizzo del credito entro il termine previsto.

3. Requisiti per il credito d’imposta

Il credito d’imposta riguarda i contribuenti che:

• non abbiano compiuto 36 anni nel 2024 (anno in cui l’atto è rogitato);
• presentino un valore ISEE non superiore a 40.000 euro.

4. Agevolazioni prima casa under 36

Le agevolazioni includono:

• esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà, della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione;
• un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta per gli atti sopra citati relativi a cessioni soggette ad IVA;
• esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25% sui finanziamenti per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione della prima casa, ex art. 18 del D.P.R. n. 601/1973.

5. ISEE

Per gli atti stipulati tra gennaio e febbraio 2024, se il contribuente non è in possesso di una certificazione ISEE valida alla data di stipula del rogito, può dimostrare il rispetto dei requisiti successivamente, purché possieda una certificazione valida nel 2024 riferita allo stesso nucleo familiare in essere alla data di stipula dell’atto.

Per gli atti stipulati dopo il 29 febbraio 2024, nell’atto definitivo deve essere indicato il numero di protocollo dell’attestazione ISEE valida o della DSU presentata.

6. Calcolo del credito d’imposta

Il credito d’imposta è riconosciuto per:

• le imposte di registro, ipotecaria e catastale, al lordo delle imposte versate per acconti e caparra confirmatoria alla registrazione del preliminare;
• l’IVA.

Le imposte di registro fisse per la stipula del contratto preliminare e quelle per gli acconti soggetti a IVA non concorrono a formare il credito. Le imposte proporzionali di registro relative agli acconti e caparre per contratti preliminari registrati entro il 31 dicembre 2023 possono essere recuperate tramite istanza di rimborso entro tre anni dal pagamento.

7. Richiesta del credito d’imposta

Per gli atti definitivi stipulati tra gennaio e febbraio 2024, serve una dichiarazione resa al Notaio in cui il contribuente manifesta la volontà di avvalersi dei benefici fiscali “prima casa under 36” e dichiara di possedere i requisiti richiesti dalla legge.

Osserva – L’atto integrativo può essere stipulato anche dopo il 31 dicembre 2024 ed è esente dall’imposta di registro.

8. Acquisto di immobile a seguito di provvedimento giudiziale

La proroga delle agevolazioni è esclusa nel caso di verbale di aggiudicazione redatto nel 2023 se il decreto di trasferimento è emesso nel 2024.

9. Rapporti con il credito d’imposta riacquisto prima casa

Gli atti definitivi stipulati nei primi due mesi del 2024 sono “neutri” rispetto al credito d’imposta per riacquisto prima casa. Il nuovo credito d’imposta per gli acquisti definitivi 1° gennaio – 29 febbraio 2024 è riconosciuto al netto del credito d’imposta da riacquisto utilizzato.