CIN in Dichiarazione dal 2025: nuovi obblighi e aspetti applicativi

Dal 1° gennaio 2025 è entrato in vigore l’obbligo di indicazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN) nelle dichiarazioni fiscali, nella Certificazione Unica (CU) e nelle comunicazioni obbligatorie previste dall’art. 4, comma 4, del D.L. n. 50/2017.

Tale novità, introdotta dall’art. 1, comma 78, della Legge di Bilancio 2025 (Legge n. 207/2024), riguarda in particolare gli intermediari che trasmettono i dati relativi ai contratti di locazione breve, conclusi per il loro tramite, e che devono adempiere all’obbligo di comunicazione entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.

Indice

1. Cos’è il CIN e a chi si applica
2. Tempistiche di entrata in vigore
3. Obbligo di indicazione del CIN nella certificazione unica e nelle dichiarazioni dei redditi
4. Questioni interpretative e possibili dubbi
5. Sanzioni per la mancata indicazione del CIN
6. Trattamento delle locazioni a cavallo tra il 2024 e il 2025
7. Tabella di riepilogo delle scadenze e obblighi

1. Cos’è il CIN e a chi si applica

Si ricorda che il Codice Identificativo Nazionale (CIN), previsto dall’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023, è un codice assegnato dal Ministero del Turismo per identificare le seguenti categorie di immobili:

• unità immobiliari a uso abitativo destinate a locazioni turistiche;
• unità immobiliari a uso abitativo per locazioni brevi, di cui all’art. 4 del D.L. n. 50/2017;
• strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

L’assegnazione del CIN avviene attraverso il portale della Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), accessibile mediante SPID o CIE, previa istanza telematica da parte del locatore o del titolare della struttura.

2. Tempistiche di entrata in vigore

Nonostante l’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 sia entrato in vigore il 17 dicembre 2023, la sua efficacia è stata inizialmente sospesa, poiché subordinata alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dell’avviso relativo all’operatività della BDSR e del portale telematico del Ministero del Turismo.

3. Obbligo di indicazione del CIN nella certificazione unica e nelle dichiarazioni dei redditi

L’obbligo di indicazione del CIN riguarda le seguenti dichiarazioni e comunicazioni:

1.Certificazione Unica (CU) 2025:

• il modello CU 2025, approvato con Provvedimento del 15 gennaio 2025, ha introdotto nella sezione “Certificazione Redditi – Locazioni Brevi” il nuovo punto 22 “Codice CIN”;
• le istruzioni specificano che il CIN deve essere riportato a partire dall’anno 2025.

2. Modelli Redditi 2025:

• nelle bozze dei modelli Redditi 2025 al momento non è stata prevista alcuna indicazione specifica per l’inserimento del CIN;
• questo genera incertezza sulla decorrenza effettiva dell’obbligo.

3. Comunicazioni degli intermediari:

• gli intermediari che trasmettono i dati relativi ai contratti di locazione breve dovranno indicare il CIN nella comunicazione prevista dall’art. 4, comma 4, del D.L. n. 50/2017.

4. Questioni interpretative e possibili dubbi

Uno dei principali interrogativi riguarda la retroattività dell’obbligo di indicazione del CIN, soprattutto per le locazioni effettuate nel 2024, quando la banca dati nazionale (BDSR) non era ancora operativa.

Esempi di situazioni critiche:

• locazioni effettuate nel maggio 2024: al momento della stipula del contratto, il locatore non era tenuto ad avere il CIN, ma nella CU 2025 si chiede di indicarlo;
• obbligo di CU a marzo 2025: quando il CIN potrebbe essere già disponibile, ma non lo era nel momento in cui è stato affidato l’incarico all’intermediario o stipulato il contratto.

L’Avviso del Ministero del Turismo del 22 ottobre 2024 ha chiarito che:

• il 1° gennaio 2025 è la data ultima entro cui tutti i soggetti interessati devono dotarsi del CIN.
• tuttavia, i codici assegnati possono essere validi anche prima di tale data;
• l’obiettivo della proroga è garantire uniformità di trattamento tra gli utenti della banca dati.

5. Sanzioni per la mancata indicazione del CIN

Poiché fino al 31 dicembre 2024 non vi era alcun obbligo di ottenere il CIN, si ritiene che la mancata indicazione dello stesso nella Certificazione Unica relativa all’anno 2024 non debba essere sanzionata.

Tuttavia, a partire dal 1° gennaio 2025, l’obbligo sarà pienamente operativo e coinvolgerà:

• intermediari, per la trasmissione delle CU e delle comunicazioni delle locazioni brevi;
• professionisti, per l’inserimento del CIN nelle dichiarazioni dei redditi dei locatori.

6. Trattamento delle locazioni a cavallo tra il 2024 e il 2025

Rimane aperta la questione dell’obbligo di indicazione del CIN nei casi in cui il corrispettivo percepito nel 2024 si riferisca a un periodo di locazione che si estende anche nel 2025.

Possibile soluzione:

• per la parte di canone riferita al 2025, il CIN dovrebbe essere necessario;
• per la parte di canone relativa al 2024, non dovrebbe essere obbligatorio indicarlo.

Questa interpretazione garantirebbe una coerenza normativa rispetto alla decorrenza effettiva dell’obbligo.

7. Tabella di riepilogo delle scadenze e obblighi